Hướng đi nào hiệu quả đối với bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam?

Trong điều kiện thị trường BĐS nghỉ dưỡng có nhiều bất ổn, các bộ, ban, ngành cũng như cộng đồng doanh nghiệp đã và đang rất nỗ lực chung sức đề ra nhiều chủ trương, biện pháp để giúp gỡ khó và kích thích thị trường.

Thực tế, hoạt động kinh doanh khách sạn ở hầu hết các nước trên toàn cầu đang dần khôi phục trở lại mức trước đại dịch, trừ khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Tại khu vực Đông Nam Á, Singapore đang dẫn đầu quá trình hồi phục, dựa trên sự cải thiện của giá bán phòng bình quân (ADR). Thái Lan cũng chứng kiến mức độ khôi phục tốt. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh ở thị trường Việt Nam đang thấp hơn mức trước đại dịch, biểu hiện ở cả hai chỉ tiêu công suất phòng và giá phòng bình quân.

Mức độ phục hồi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam rất thấp

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận xét: “Các nhân tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam được phân làm ba giai đoạn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mỗi nhân tố tác động đến quá trình khôi phục của thị trường này khác biệt. Về phương diện ngắn hạn, sự thiếu hụt nguồn khách Trung Quốc, hiện đóng góp 32% tổng lượt khách du lịch đến Việt Nam (cuối năm 2019) mang đến nhiều thách thức đối với hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, việc các chuyến hàng không quốc tế trở nên đắt hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một vài thị trường, nhất là thị trường khách châu Âu. So với cùng kỳ 2019, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam hiện thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%”.

Tương tự, đến 8 tháng đầu năm 2023, thị trường khách châu Á cũng thấp hơn mức trước đại dịch 32%. Hàn Quốc vẫn là thị trường khách châu Á đông nhất đến Việt Nam, nhưng tổng lượt khách lại thấp hơn mức năm 2019. Thị trường Trung Quốc đang được khôi phục đạt 950.000 tổng lượt khách, tuy nhiên mới bằng 28% so với cùng kỳ 2019. Thị trường khách châu Mỹ – châu Úc thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 8%, đạt tổng 900.000 lượt khách, phần lớn là du khách đến từ Hoa Kỳ – Australia.

Bên cạnh việc chậm trễ khôi phục nguồn cung, tình hình thừa nguồn cầu, đặc biệt ở những điểm đến gần mặt biển cũng trở thành thách thức đối với hoạt động kinh doanh khách sạn. Theo số liệu của Savills Hotels, tính riêng năm 2016, trung bình có khoảng 15.000 phòng ở phân khúc trung – cao cấp tham gia thị trường lưu trú mỗi năm. Theo thống kê, nguồn cung cấp phòng đã tăng gấp đôi chỉ trong khoảng sáu năm.

Tác động kép của vấn đề cung làm hoạt động kinh doanh khách sạn ở Việt Nam khó khôi phục so với các nước cùng khu vực. Tính đến 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường bất động sản ở Việt Nam đang duy trì quanh mức 40%, trong khi ở Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia hiện đã chạm mức hơn 50% và cả Singapore cũng đã đạt mức 75%.

Tại mức công suất hiện nay, thị trường Việt Nam đang thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh xảy ra hiệu không đồng đều. So với những điểm đến khác, Nha Trang – Cam Ranh và Phú Quốc đối mặt nhiều thách thức hơn trong quá trình phục hồi công suất phòng. Tại Phú Quốc, công suất trung bình cũng đạt mức 30% và là một trong các thị trường hoạt động hiệu quả nhất khu vực Đông Nam Á.

Công suất khu vực Nha Trang – Cam Ranh cũng đạt mức tương tự, nhưng mức giá phòng bình quân thấp hơn – dưới mức US $100/đêm. Thị trường TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, dù công suất vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, khôi phục nhanh hơn các thị trường gần Phú Quốc và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nhìn chung, các khách sạn trong phân khúc trung – cao cấp có mức độ khôi phục giá phòng bình quân (ADR) cao hơn công suất chào thuê. Trong 8 tháng đầu năm 2023, giá phòng bình quân (ADR) trên toàn bộ thị trường đạt khoảng US $120, xấp xỉ mức trước đại dịch.

Nguồn khách du lịch tiếp tục là nhân tố quan trọng thúc đẩy hoạt động du lịch ở Việt Nam. Trong 8 tháng đầu năm 2023, ngành lữ hành Việt Nam đón 86 triệu lượt khách du lịch, tăng trưởng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này được kỳ vọng là động lực phát triển của ngành lữ hành Việt Nam trung và dài hạn.

Để tăng sự cạnh tranh của ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam

Ông Mauro Gasparotti đã đề xuất rằng, Việt Nam cần tập trung hơn vào việc truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế và thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với từng đặc điểm của từng địa phương. Việc kéo dài thời gian miễn visa lên 90 ngày là một tin vui, tạo thuận lợi cho khách du lịch và công việc nước ngoài khi kế hoạch đi du lịch Việt Nam không bị giới hạn số lần nhập cảnh.

Việc thành lập các văn phòng đại diện để quảng bá hoạt động du lịch Việt Nam tại thị trường quốc tế là rất cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia trong khu vực đang gặp nhau tranh giành để thu hút khách quốc tế. Ví dụ như khi nhắc đến du lịch biển, Phú Quốc vẫn chưa có hình ảnh mạnh mẽ như Phuket, Bali hay Boracay. Ngoài Phú Quốc, các điểm mới như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Mũi Né cũng sẽ có lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế nếu được hoạch định và triển khai một cách hiệu quả.

Mặc dù ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá có tiềm năng phát triển, không phải mô hình nào cũng hoạt động hiệu quả. Một số nhà đầu tư tham gia thị trường một cách vội vàng, thiếu việc đánh giá kỹ lưỡng điều kiện của thị trường địa phương, và có ý niệm rằng các khách sạn đều giống nhau.

Điều này dẫn đến việc không triển khai dự án một cách chuẩn chỉnh và hạn chế khả năng vận hành sau khi hoàn thiện. Tùy thuộc vào thực tế của từng thị trường, một số mô hình khách sạn có tiềm năng hoạt động hiệu quả hơn.

Có thể nói rằng, Việt Nam có những điểm đến có cảnh quan thiên nhiên thuận lợi cho việc phát triển các khu du lịch cao cấp và phân khúc này có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Phân khúc du lịch nghỉ dưỡng cao cấp vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn cầu, ngay cả khi thị trường gặp nhiều biến động kinh tế – xã hội trong thời gian gần đây.

Ngoài ra, các mô hình thuộc phân khúc trung bình, nhắm đến du khách trẻ như các khách sạn có dịch vụ giới hạn cũng được đánh giá có tiềm năng phát triển. Mô hình này thường yêu cầu số vốn đầu tư thấp hơn và phù hợp với các điểm du lịch đã phát triển và có nhu cầu gia tăng ổn định “,ông Mauro Gasparotti cho hay.

Trong việc phân tích triển vọng dài hạn của ngành du lịch, ông Mauro chia sẻ rằng, du lịch – khách sạn là một trong những hoạt động kinh tế quan trọng mang lại nhiều cơ hội việc làm và phát triển cho các điểm mới. Để Việt Nam có thể gia nhập và gia tăng sự cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch cần những chiến lược dài hơi hơn, tập trung vào việc nâng cấp và sáng tạo các sản phẩm, bảo tồn yếu tố văn hóa địa phương và đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hạ tầng phù hợp với tốc độ phát triển.

Ngành du lịch cần đi theo hướng phát triển bền vững, quan tâm đến các mô hình du lịch sinh thái, tái chế và y tế, cùng các sản phẩm dành cho khách hàng cao tuổi. Ngoài ra, hoạt động trải nghiệm và giải trí trong các khu nghỉ dưỡng kết hợp cũng có tiềm năng. Việc nắm bắt các xu hướng toàn cầu trong ngành nghỉ dưỡng là điều quan trọng để ngành du lịch Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững.